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Heraldo de Aragón: el mercado inmobiliario en la Costa Dorada
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18
JUN
Heraldo de Aragón: el mercado inmobiliario en la Costa Dorada
Os animamos a leer el artículo en donde encontraeis que somos la inmobiliaria de referencia en la zona. Nuestra experiencia de mas de 20 años, nuestros colaboradores en paises europeos, el trato directo con nuestros clientes y el uso de las nuevas tenologías (reportajes fotográficos profesionales, tour virtuales, visitas guiadas en video-llamada...) hacen que podamos cumplir nuestros objetivos.
"El mercado de la segunda residencia suele sentir primero los efectos de una crisis económica. En el caso de la sanitaria provocada por la covid-19, los precios de los inmuebles nuevos y usados en la costa han registrado bajadas por encima que la media del sector (un 6,8% frente al 2,1%), según los datos de la tasadora Tinsa, de marzo a diciembre de 2020. En los primeros meses de 2021 van consiguiendo avanzar hacia cierta recuperación (los precios han subido un 5% en abril), con el aumento de las ganas de cambiar de aires tras el fin del estado de alarma, pero con la sombra de cómo evolucionará el empleo y la situación económica.
"La confianza compradora e inversora se mantienen, postpuestas en su mayoría por restricciones operativas y de movilidad, pero recuperando los ritmos de actividad mes a mes", asegura Andrea de la Hoz, analista senior de la tasadora Tinsa. Desde inmobiliarias como Solvia no esperan bajadas de precios. "Los últimos resultados ratifican en muchas provincias de costa la resistencia al ajuste de precios, gracias al mantenimiento de la demanda en estas ubicaciones", añade Gregorio Martín-Montalvo, director general de Solvia. Las subidas que se registran en zonas costeras serían "más moderadas" que antes de la pandemia, pero ya ven "síntomas de recuperación".
La clave ha sido el fin del estado de alarma. "En el momento en que el movimiento y la actividad han regresado gradualmente, se ha identificado un claro interés de la demanda por segundas residencias, procedente de otras comunidades autónomas e incluso de ciudades próximas a las zonas costeras, buscando un perfil de inmueble de segunda residencia de pequeño tamaño con gran proximidad a la costa", añaden desde el Servicio de estudios de Tinsa, con datos de sus delegados en Tarragona, la zona con más segundas residencias de aragoneses. Se calcula que hay unas 4.000 en Salou y otras tantas en Cambrils.
Las inmobiliarias de la zona no se quejan. "Estamos trabajando muy bien. El año pasado notamos bajón por el momento del parón de la covid, pero estos últimos meses ha habido demanda de gente que busca el apartamento de la playa", explica David Janssen, desde la inmobiliaria Barnamar del municipio tarraconense de Salou. La pandemia ha hecho ganar atractivo a enclaves tan consolidados como este o Cambrils.
Desde la agencia Synergie Immobilière de Cambrils, Anäis Veciana, explica que entre los compradores hay personas que no han visto afectados sus ingresos pese a la crisis y que "siguen comprando incluso más que antes porque el dinero en el banco no les da nada de rentabilidad", debido a los tipos bajos. Adquieren para su disfrute o como inversión.
Rebajas del 10% en el primer trimestre
En ambas localidades los precios se encuentran casi a la mitad de los máximos que se alcanzaron en 2007, antes del pinchazo de la burbuja inmobiliaria que frenó la escalada registrada durante las décadas anteriores. Las primeras subidas se vieron en 2016 hasta 2018 y en 2019 "no se preveía más recorrido al alza", resumen desde Tinsa. Ahora, en Salou los precios acumulan una caída del 50,90%, que en Cambrils es de un 40% y en La Pineda (Vilaseca), de un 44,60% desde los más altos que se alcanzaron en la época del 'boom' inmobiliario.
Hasta que llegó la pandemia, las poblaciones habían conseguido recuperar parte de la caída, pero todavía han perdido alrededor de un 10% de su valor en las tasaciones hechas entre enero y marzo de 2021. "Tras estas cifras hay una clara divergencia entre los mercados de obra nueva y vivienda usada en cuanto al comportamiento de precios, con los de obra nueva estabilizados y unos descensos focalizados en la vivienda usada", matizan desde la tasadora.
El precio medio ha quedado en 1.437 euros por metro cuadrado en Salou, prácticamente igual en Cambrils (1.438) y 1.309 en La Pineda. En los momentos más bajos de la crisis anterior se quedaron en torno a los 1.000 euros por metro cuadrado.
"Estamos trabajando más de lo que pensábamos. Cuando nos desconfinaron el año pasado, todo lo que no se hizo en Semana Santa por estar confinados se hizo después", asegura Veciana, agente de la propiedad inmobiliaria. Las vacaciones de Pascua son temporada alta en el sector para compradores de un apartamento que buscan poder disfrutarlo o alquilarlo en verano. En 2021 han seguido a buen ritmo. "En lo que llevamos de año hemos vendido más que en los dos años que llevamos abiertos", asegura.
Los confinamientos perimetrales de las comunidades y los cierres de fronteras han hecho que haya cambiado el perfil del cliente de la zona. Ahora el 70% es nacional, según Tinsa, cuando antes de la pandemia era mayoritariamente extranjero, en porcentajes incluso superiores, según las inmobiliarias.
"Zaragoza, con mayor peso en periodos anteriores, ha perdido cuota"
Los primeros clientes que se han recuperado han sido los locales, sobre todo barceloneses que buscan un retiro en la playa. "La pandemia ha dado ganas a la gente", asegura Janssen. Así, ha cerrado algunas de sus primeras operaciones post pandemia entre "jubilados, sobre todo, de Barcelona, que han estado encerrados todos esos meses en pisos sin terraza". De hecho, asegura que hay segundas residencias que se están transformado en residencias permanentes. Otro perfil sería el de quienes compran para alquilar.
En Synergie también han vendido inmuebles a compradores de Barcelona y de Lérida. Tinsa añade Andorra y apunta que debido a la prohibición de viajar entre comunidades, "Zaragoza, con mayor peso en periodos anteriores, ha perdido cuota".
Ventas por videollamada
En algunos casos, el confinamiento no ha impedido cerrar ventas. Barnamar incluso ha acordado tres operaciones por videoconferencia durante el estado de alarma con compradores de Navarra, Valencia y de fuera de España, de Polonia, que querían tenerlo cuanto antes. "Dos apartamentos económicos en la zona más turística en Salou y un piso en Cambrils", recuerda Janssen, y reconoce que "esto me lo dicen hace unos años y no me lo creo", en cuanto a la venta a distancia. Afirma que la mejoría le ha hecho "casi volver a los números de 2019".
Desde Synergie coinciden en que ha sido el cliente de la zona el que ha ganado peso por las restricciones de movilidad. Entre ellos, también inversores en busca de los apartamentos más económicos. Se han repartido las operaciones entre primera residencia y segunda. En cuanto al perfil de los inmuebles "hemos notado mucho que la compraventa de chalets se ha incrementado y todo lo que son apartamentos que no tengan terraza no se venden", afirma.
"Tenemos pisos en venta de aragoneses, que han hecho su ciclo en Salou"
Las crisis provocan también el aumento de los carteles de 'se vende', por la salida al mercado de segundas residencias cuando sus propietarios buscan liquidez. Este fenómeno no se habría producido. "Tenemos pisos en venta de aragoneses, que han hecho su ciclo en Salou", explica. Se trataría de jubilados que ya han aprovechado los apartamentos y a cuyos hijos no les gusta ir. "Llega un momento en que son un gasto y prefieren ponerlo a la venta". En estos casos, están más que amortizados porque pueden haber pasado tres y cuatro décadas desde que los compraron.
La pandemia ha frenado las compraventas, sobre todo, de apartamentos de segunda mano. En 2020 se vendieron un 13,3% menos de pisos en la provincia de Tarragona, con respecto a un año antes. Mientras en obra nueva subieron un 3,9% las compraventas, en vivienda usada cayeron un 14,1%. Ya se habría hecho el "drenaje" del "stock" heredado de la crisis inmobiliaria. En la obra nueva actual, "el producto inmobiliario más habitual consiste en apartamentos de dos dormitorios, en algunos casos con tres dormitorios, calidades medias y superficies comprendidas entre los 70 y los 90 metros", detalla Tinsa.
Momento para comprar o vender
Desde Solvia creen que es un buen momento para comprar y "aprovecharse de la ralentización en el incremento del valor de la vivienda, especialmente en aquellas zonas más atractivas como Salou, Cambrils o La Pineda". Las inmobiliarias de la zona coinciden en que no hay mucha oferta. Para Janssen es un momento adecuado tanto para vender como para comprar. En este último caso, no habría muchas gangas, pero sí algunas "oportunidades". No hay mucha oferta porque "del 2017 al 2019, se vendió mucho", explica. A ello se une que la obra nueva no se ha recuperado, aunque queden suelos sin edificar, pero sin desarrollar, en manos de bancos o fondos y a precios por encima de mercado.
Entre los paquetes de inmuebles de las grandes comercializadoras se pueden encontrar minipisos en Salou de 30 metros cuadrados desde 55.000 euros en Solvia, con producto procedente de embargos de bancos. La firma prepara su campaña de ofertas de viviendas de cara al verano, cuyo precio medio en la costa Dorada rondaría los 113.000 euros. Se moverían en una horquilla tan amplia que va desde los 41.000 hasta los 495.000 euros.
Para quien se quiera desprender de su inmueble, Janssen afirma que es buen momento porque "sin haber llegado a los precios de la crisis anterior, se ha recuperado un trozo interesante" y no se va a llegar a los sobreprecios de la burbuja. Por ello, el que compró en 2007 aún pierde dinero si vende ahora, "pero no tanto". Otro periodo fuerte de ventas se vivió en los años 90 y a principios de los 2000. En estos casos, afirma que el vendedor puede "recuperar el dinero e incluso alguna ganancia". Señala que "la gente asume vender con algo de pérdida, pero ya no tanta".
"Tengo unos clientes franceses que hace dos meses que quieren venir y no pueden"
Añade que faltan por regresar los compradores extranjeros. "Todavía no vuelven, por lo que es buen momento para el que quiera vender, porque cuando vengan tenemos demanda". Aún es una incógnita qué ocurrirá este año con el turismo internacional. Cada país ha ido poniendo sus restricciones, que levanta según avanza la pandemia. España aparece en la lista negra de algunos países emisores de turistas, como el Reino Unido. "Tengo unos clientes franceses que hace dos meses que quieren venir y no pueden", ponen como ejemplo desde Synergie, agencia que nació enfocada al mercado francófono, pero que ha ido ampliando sus clientes en el local.
Tinsa se muestra más optimista en sus previsiones con la recuperación del cliente nacional que el extranjero. "La evolución de los mercados residenciales de costa estará condicionada por la demanda extranjera, a la que se encuentra especialmente expuesta y cuya recuperación queda supeditada principalmente a la vuelta de la movilidad internacional", concluye De la Hoz. Las previsiones son optimistas para Solvia, aunque "habrá que ver, eso sí, cómo se comporta el apetito inversor extranjero".
El sector inmobiliario mira con atención también la evolución de los datos de empleo, el desenlace de los expedientes de regulación (ERTE) y la recuperación económica en general. Janssen es consciente del riesgo de que "en algún momento aparecerá lo que hay de fondo en la economía y tirará para abajo". Desde la inmobiliaria de Cambrils esperan que el mercado vaya "a rachas", pero Veciana se muestra "optimista" porque tras el confinamiento duro del año pasado "tan mal como hemos estado no podemos estar". De momento, confían en que sigan los efectos positivos del fin del estado de alarma y el avance de la vacunación."
"El mercado de la segunda residencia suele sentir primero los efectos de una crisis económica. En el caso de la sanitaria provocada por la covid-19, los precios de los inmuebles nuevos y usados en la costa han registrado bajadas por encima que la media del sector (un 6,8% frente al 2,1%), según los datos de la tasadora Tinsa, de marzo a diciembre de 2020. En los primeros meses de 2021 van consiguiendo avanzar hacia cierta recuperación (los precios han subido un 5% en abril), con el aumento de las ganas de cambiar de aires tras el fin del estado de alarma, pero con la sombra de cómo evolucionará el empleo y la situación económica.
"La confianza compradora e inversora se mantienen, postpuestas en su mayoría por restricciones operativas y de movilidad, pero recuperando los ritmos de actividad mes a mes", asegura Andrea de la Hoz, analista senior de la tasadora Tinsa. Desde inmobiliarias como Solvia no esperan bajadas de precios. "Los últimos resultados ratifican en muchas provincias de costa la resistencia al ajuste de precios, gracias al mantenimiento de la demanda en estas ubicaciones", añade Gregorio Martín-Montalvo, director general de Solvia. Las subidas que se registran en zonas costeras serían "más moderadas" que antes de la pandemia, pero ya ven "síntomas de recuperación".
La clave ha sido el fin del estado de alarma. "En el momento en que el movimiento y la actividad han regresado gradualmente, se ha identificado un claro interés de la demanda por segundas residencias, procedente de otras comunidades autónomas e incluso de ciudades próximas a las zonas costeras, buscando un perfil de inmueble de segunda residencia de pequeño tamaño con gran proximidad a la costa", añaden desde el Servicio de estudios de Tinsa, con datos de sus delegados en Tarragona, la zona con más segundas residencias de aragoneses. Se calcula que hay unas 4.000 en Salou y otras tantas en Cambrils.
Las inmobiliarias de la zona no se quejan. "Estamos trabajando muy bien. El año pasado notamos bajón por el momento del parón de la covid, pero estos últimos meses ha habido demanda de gente que busca el apartamento de la playa", explica David Janssen, desde la inmobiliaria Barnamar del municipio tarraconense de Salou. La pandemia ha hecho ganar atractivo a enclaves tan consolidados como este o Cambrils.
Desde la agencia Synergie Immobilière de Cambrils, Anäis Veciana, explica que entre los compradores hay personas que no han visto afectados sus ingresos pese a la crisis y que "siguen comprando incluso más que antes porque el dinero en el banco no les da nada de rentabilidad", debido a los tipos bajos. Adquieren para su disfrute o como inversión.
Rebajas del 10% en el primer trimestre
En ambas localidades los precios se encuentran casi a la mitad de los máximos que se alcanzaron en 2007, antes del pinchazo de la burbuja inmobiliaria que frenó la escalada registrada durante las décadas anteriores. Las primeras subidas se vieron en 2016 hasta 2018 y en 2019 "no se preveía más recorrido al alza", resumen desde Tinsa. Ahora, en Salou los precios acumulan una caída del 50,90%, que en Cambrils es de un 40% y en La Pineda (Vilaseca), de un 44,60% desde los más altos que se alcanzaron en la época del 'boom' inmobiliario.
Hasta que llegó la pandemia, las poblaciones habían conseguido recuperar parte de la caída, pero todavía han perdido alrededor de un 10% de su valor en las tasaciones hechas entre enero y marzo de 2021. "Tras estas cifras hay una clara divergencia entre los mercados de obra nueva y vivienda usada en cuanto al comportamiento de precios, con los de obra nueva estabilizados y unos descensos focalizados en la vivienda usada", matizan desde la tasadora.
El precio medio ha quedado en 1.437 euros por metro cuadrado en Salou, prácticamente igual en Cambrils (1.438) y 1.309 en La Pineda. En los momentos más bajos de la crisis anterior se quedaron en torno a los 1.000 euros por metro cuadrado.
"Estamos trabajando más de lo que pensábamos. Cuando nos desconfinaron el año pasado, todo lo que no se hizo en Semana Santa por estar confinados se hizo después", asegura Veciana, agente de la propiedad inmobiliaria. Las vacaciones de Pascua son temporada alta en el sector para compradores de un apartamento que buscan poder disfrutarlo o alquilarlo en verano. En 2021 han seguido a buen ritmo. "En lo que llevamos de año hemos vendido más que en los dos años que llevamos abiertos", asegura.
Los confinamientos perimetrales de las comunidades y los cierres de fronteras han hecho que haya cambiado el perfil del cliente de la zona. Ahora el 70% es nacional, según Tinsa, cuando antes de la pandemia era mayoritariamente extranjero, en porcentajes incluso superiores, según las inmobiliarias.
"Zaragoza, con mayor peso en periodos anteriores, ha perdido cuota"
Los primeros clientes que se han recuperado han sido los locales, sobre todo barceloneses que buscan un retiro en la playa. "La pandemia ha dado ganas a la gente", asegura Janssen. Así, ha cerrado algunas de sus primeras operaciones post pandemia entre "jubilados, sobre todo, de Barcelona, que han estado encerrados todos esos meses en pisos sin terraza". De hecho, asegura que hay segundas residencias que se están transformado en residencias permanentes. Otro perfil sería el de quienes compran para alquilar.
En Synergie también han vendido inmuebles a compradores de Barcelona y de Lérida. Tinsa añade Andorra y apunta que debido a la prohibición de viajar entre comunidades, "Zaragoza, con mayor peso en periodos anteriores, ha perdido cuota".
Ventas por videollamada
En algunos casos, el confinamiento no ha impedido cerrar ventas. Barnamar incluso ha acordado tres operaciones por videoconferencia durante el estado de alarma con compradores de Navarra, Valencia y de fuera de España, de Polonia, que querían tenerlo cuanto antes. "Dos apartamentos económicos en la zona más turística en Salou y un piso en Cambrils", recuerda Janssen, y reconoce que "esto me lo dicen hace unos años y no me lo creo", en cuanto a la venta a distancia. Afirma que la mejoría le ha hecho "casi volver a los números de 2019".
Desde Synergie coinciden en que ha sido el cliente de la zona el que ha ganado peso por las restricciones de movilidad. Entre ellos, también inversores en busca de los apartamentos más económicos. Se han repartido las operaciones entre primera residencia y segunda. En cuanto al perfil de los inmuebles "hemos notado mucho que la compraventa de chalets se ha incrementado y todo lo que son apartamentos que no tengan terraza no se venden", afirma.
"Tenemos pisos en venta de aragoneses, que han hecho su ciclo en Salou"
Las crisis provocan también el aumento de los carteles de 'se vende', por la salida al mercado de segundas residencias cuando sus propietarios buscan liquidez. Este fenómeno no se habría producido. "Tenemos pisos en venta de aragoneses, que han hecho su ciclo en Salou", explica. Se trataría de jubilados que ya han aprovechado los apartamentos y a cuyos hijos no les gusta ir. "Llega un momento en que son un gasto y prefieren ponerlo a la venta". En estos casos, están más que amortizados porque pueden haber pasado tres y cuatro décadas desde que los compraron.
La pandemia ha frenado las compraventas, sobre todo, de apartamentos de segunda mano. En 2020 se vendieron un 13,3% menos de pisos en la provincia de Tarragona, con respecto a un año antes. Mientras en obra nueva subieron un 3,9% las compraventas, en vivienda usada cayeron un 14,1%. Ya se habría hecho el "drenaje" del "stock" heredado de la crisis inmobiliaria. En la obra nueva actual, "el producto inmobiliario más habitual consiste en apartamentos de dos dormitorios, en algunos casos con tres dormitorios, calidades medias y superficies comprendidas entre los 70 y los 90 metros", detalla Tinsa.
Momento para comprar o vender
Desde Solvia creen que es un buen momento para comprar y "aprovecharse de la ralentización en el incremento del valor de la vivienda, especialmente en aquellas zonas más atractivas como Salou, Cambrils o La Pineda". Las inmobiliarias de la zona coinciden en que no hay mucha oferta. Para Janssen es un momento adecuado tanto para vender como para comprar. En este último caso, no habría muchas gangas, pero sí algunas "oportunidades". No hay mucha oferta porque "del 2017 al 2019, se vendió mucho", explica. A ello se une que la obra nueva no se ha recuperado, aunque queden suelos sin edificar, pero sin desarrollar, en manos de bancos o fondos y a precios por encima de mercado.
Entre los paquetes de inmuebles de las grandes comercializadoras se pueden encontrar minipisos en Salou de 30 metros cuadrados desde 55.000 euros en Solvia, con producto procedente de embargos de bancos. La firma prepara su campaña de ofertas de viviendas de cara al verano, cuyo precio medio en la costa Dorada rondaría los 113.000 euros. Se moverían en una horquilla tan amplia que va desde los 41.000 hasta los 495.000 euros.
Para quien se quiera desprender de su inmueble, Janssen afirma que es buen momento porque "sin haber llegado a los precios de la crisis anterior, se ha recuperado un trozo interesante" y no se va a llegar a los sobreprecios de la burbuja. Por ello, el que compró en 2007 aún pierde dinero si vende ahora, "pero no tanto". Otro periodo fuerte de ventas se vivió en los años 90 y a principios de los 2000. En estos casos, afirma que el vendedor puede "recuperar el dinero e incluso alguna ganancia". Señala que "la gente asume vender con algo de pérdida, pero ya no tanta".
"Tengo unos clientes franceses que hace dos meses que quieren venir y no pueden"
Añade que faltan por regresar los compradores extranjeros. "Todavía no vuelven, por lo que es buen momento para el que quiera vender, porque cuando vengan tenemos demanda". Aún es una incógnita qué ocurrirá este año con el turismo internacional. Cada país ha ido poniendo sus restricciones, que levanta según avanza la pandemia. España aparece en la lista negra de algunos países emisores de turistas, como el Reino Unido. "Tengo unos clientes franceses que hace dos meses que quieren venir y no pueden", ponen como ejemplo desde Synergie, agencia que nació enfocada al mercado francófono, pero que ha ido ampliando sus clientes en el local.
Tinsa se muestra más optimista en sus previsiones con la recuperación del cliente nacional que el extranjero. "La evolución de los mercados residenciales de costa estará condicionada por la demanda extranjera, a la que se encuentra especialmente expuesta y cuya recuperación queda supeditada principalmente a la vuelta de la movilidad internacional", concluye De la Hoz. Las previsiones son optimistas para Solvia, aunque "habrá que ver, eso sí, cómo se comporta el apetito inversor extranjero".
El sector inmobiliario mira con atención también la evolución de los datos de empleo, el desenlace de los expedientes de regulación (ERTE) y la recuperación económica en general. Janssen es consciente del riesgo de que "en algún momento aparecerá lo que hay de fondo en la economía y tirará para abajo". Desde la inmobiliaria de Cambrils esperan que el mercado vaya "a rachas", pero Veciana se muestra "optimista" porque tras el confinamiento duro del año pasado "tan mal como hemos estado no podemos estar". De momento, confían en que sigan los efectos positivos del fin del estado de alarma y el avance de la vacunación."
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